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昆明市住房和城乡建设局关于对政协昆明市第十三届一次会议第131173号提案的答复

发布时间:2017-08-30 13:25:48 信息来源:昆明市住房和城乡建设局政策法规处


昆明市住房和城乡建设局

关于对政协昆明市第十三届一次会议

第131173号提案的答复


刘云委员:

您在昆明市政协第十三届一次会议上提出的《关于房地产开发商与小区物业脱钩的建议》(第131173号提案),已交我局主办,现将办理意见答复如下:

一、基本情况

(一)根据昆明市统计局数据,2011——2015年商品房竣工面积分别为515.46万平方米、629.63万平方米、602.68万平方米、630.68万平方米、649.17万平方米。以此推算,昆明市范围内,每年新增小区数量巨大。这些小区虽然已经售出,但实际入住率并不高,这部分小区的管理工作目前暂由开发商前期所选聘的物业公司管理。

(二)开发公司与物业公司均属于独立法人单位?,从法律上讲物业公司能够独立承担民事责任;独立拥有和使用(或授权使用)资产,承担负债,有权与其他单位签订合同;会计上独立核算,能够编制资产负债表。

(三)房地产开发公司组建的物业管理公司是房地产开发企业从开发、建设到管理一条龙的需要,管理与经营活动结合起来,为住户提供全方位服务,不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务,还可以为住户提供特殊需要服务。

二、意见建议办理情况

(一)按照国家《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

(二)根据国家《物业物管条例》第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应该签订书面的前期物业服务合同。

(三)根据国家《物业物管条例》第三章前期物业管理第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

(四)根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。前期物业服务收费对象以是房屋的权属和交付节点来确定的。物业服务费在集中交付前由开发建设单位承担,交付后由业主承担,但未售出的房屋仍由开发建设单位承担。

(五)按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等法律法规,物权决定管理权,成立业主大会、业主委员会由业主决定。

符合成立业主大会条件的物业管理区域,由该物业管理区域内业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组,业主委员会委员由业主大会选举产生。

业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主大会监督物业服务企业履行物业服务合同的约定,按照业主大会的表决选聘物业服务企业。物业服务企业无权罢免业主委员会。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当都专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意;决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

三、下一步工作打算

在下一步的工作中,我局一是要求在前期物业管理中,应当鼓励开发商选聘优秀的物业公司进行合作,保障物业买受人的合法权益。二是建立物业企业信用档案系统。信用档案系统的建立,一方面可以规范物业企业行为,增强自律意识,促进诚信经营,提高物业服务水平。另一方面为政府部门和社会公众监督物业企业及从业人员市场行为提供依据,为公众对物业服务领域违法违规行为的投诉提供途径。



  

昆明市住房和城乡建设局

2017年7月31日


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